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這5種房子,真的不能碰!

文章來源:鄭州樓市 2019年07月17日 10:54

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  今天,我們來聊聊越來越沖向兩個極端的市場分化。

  1

  近半年,也許你看到的市場是這樣的:

  南龍湖,碧桂園雙湖城,312套房開盤即清盤;

  經開區,康橋美廬灣,開盤清盤;

  西四環,融信奧體世紀,開盤當天清盤;

  管城區,融創城,開盤清盤;

  新鄭,鄭州孔雀城,連續兩個月開盤2次,2次均清盤;

  ……

  清盤!清盤!幾乎每周開盤,都會出現開盤當天清盤的現象。除此之外,不少樓盤開盤當天去化率也都在80%以上。市場果真如此火了嗎?

  但同時,還有另一種畫風:

  高新區,恒大城,198套房源去化率只有29%;

  楊金,美盛北龍臺,192套房源去化率只有29%;

  平原新區,中昂朗悅,55套房源去化率只有22%;

  ……

  像這樣,開盤去化率不到30%的項目仍然每個月都有,相當慘淡。

  一邊火爆清盤,一邊銷量寥寥。

  現在的市場,已經不是在此消彼長間輪回,誰都有機會的時代了;未來,兩極分化只會更加嚴重。

  ▼鄭州近半年開盤數據統計表

  ▼開盤去化統計圖

  如圖,截止本周,2019年1-6月上旬的開盤統計,共有85個項目開盤,其中有13個項目開盤當天清盤,去化90%以上的有23個,去化80%-90%之間的有23個,甚至有8個項目去化率都低于50%。

  那么,問題來了,同處一樣的市場,為什么有的樓盤就是賣不動?!就是沒人買?!

  2

  或許,不同項目因為本身優勢不同,價格不同,甚至蓄客周期長短不同,都會或多或少地影響到開盤去化率,這是正常情況。

  但如果一個項目開盤去化低于30%,一定是有問題的。

  我們以上半年開盤項目中,低去化項目為例,逐一分析。

  1、高新區—恒大城

  最近一次開盤198套,銷售58套,價格15500,去化29%。

  恒大城的銷量一直不好,很大程度上是失誤在定位、定價策略上。

  3年前,恒大攜手高新區大地主新合鑫高調進駐高新區,并且一路高歌,欲將恒大城項目打造成高新標桿,一時間整個高新區產品天花板、房價天花板、媒體焦點等統統都集恒大城一身,高峰期定價甚至高達1萬7/1萬8,而當時高新區均價不過1萬5。

  但高新區有兩點不容忽視:

  一是非地緣性客群太少太少,購買力局限性大;

  二是剛需盤多,缺乏改善、高價基礎。

  所以,恒大城在高價上騎虎難下,僵持了許久,痛苦了許久,又陸續的推出特價房、低價房,甚至降價2000,如今CEO盤自降身價,又從15500降至 14000+,仍然不走俏。

  2、楊金—美盛北龍臺

  這個盤開盤頻次很少很少,入市之后,唯一一次開盤還是在年初,192套,銷售56套,價格19500-21500,去化29%,無疑首開失利。

  這是整個楊金區域的縮影,康橋、碧桂園、瀚海等開發商入住楊金之后,瞬間把楊金房價拉高至2萬+,但抱著北龍湖大腿,楊金自身優勢太少,缺陷太多,污水處理廠、軍用機場等等,從鄭州地鐵規劃看政府對于楊金的支持力度也并不大,所以這個區域太尷尬。

  但即便銷量差,楊金各個樓盤的價格只漲不跌,以美盛北龍臺為例,雖然首開啞火,但開盤后,房價依然硬生生漲了2000。

  可以說,作為承接北龍湖的外溢后花園,只是楊金的一廂情愿。

  3、平原新區—中昂朗悅

  上個月開盤,51套,銷售11套,均價7000,去化22%。

  這個盤是中昂進駐河南的第一個項目,當年競拍拿地還是高價地王,105畝,容積率1.8,規劃12棟小高層,12棟洋房。

  前幾年,平原新區清一色的一線開發商,恒大、碧桂園、綠地、藍城、藍光,本土建業、正弘等,炒得火了兩年。但政策調控,很多人清醒過來,回歸主城,平原新區的熱度一下子降了下來,區域房價也從近9000,驟降至7000+,依然躲不過銷量慘淡。

  3

  有些房子,或許能在市場風口渾水摸魚溜一波量,但狂熱過后,市場回歸平靜,該還的總是要還回去。

  所以,有些房子不能碰就是不能碰,碰了就扎手,一針見血。

  1、低于周邊市場價2000以上的盤,不要輕易去碰。

  低價不是便宜嗎?為啥還不讓買?

  通常,開發商為了搶占客戶,或為了低價走量,或著急回籠資金都會適當降價來以價換量,提升性價比,這是正常的營銷策略,也是撿漏的好機會。

  但這種降價一般最多500-1000,幅度不會太大,但如果價格落差太大,低于周邊均價2000以上,那么必定是有問題的,要么土地有問題,要么質量有問題,要么開發商資金鏈要崩……

  諸如西三環的唯棠項目,2017年區域均價1.45萬+,這個項目幾經更名,以8500超低價格重新入市,但至今五證一個都沒,開發商豪德置業在洛陽、開封等地多個項目也均以爛尾告終。

  2、劣跡斑斑的開發商,不要去碰。

  比如在鄭州曾經名噪一時的升龍,這樣的開發商信譽度被透支,往好了說一提開發商名字,二手房輕松掉價十幾萬;往壞了說,從交了錢買了房之后,不是在維權,就是在維權的路上了。一句話,太糟心。

  3、小開發商的內購盤,堅決不碰。

  為什么要強調小開發商?

  首先明確一點,任何“五證不全”、“內購”、“眾籌”等非正規銷售的商品房,我們都不建議去買。

  其次,倘若同樣內購,一線房企、品牌房企的資金實力更強,爛尾可能性更小;而一些小開發商,要么開發項目甚少,要么主業根本與房地產無關,只是一時興起嘗個鮮,資金實力薄弱,爛尾概率要大很多。

  這個不必多說,去看看、或者去搜一搜幾個盤的宿命,就一清二楚,深有體會,比如開發唯棠的豪德置業,比如開發紫金悅城的美中置業,再比如開發成果的金友地產……

  4、沒有證件的“黑戶盤”,堅決不能碰。

  沒有證件的盤,就如同孩子不能上戶口一樣,糟心。

  比如億辰山海間,入市周期近十年,內購、停工、被罰、開工、內購,風波不斷,去年終于強制交房,但連個土地證都沒有,房產證更遙遙無期,所有業主都成了黑戶。

  同樣情況的豫森城,也在路上。

  5、長期內購,營銷遮遮掩掩的盤,也最好不碰。

  一句話,不在陽光下,多半就在深淵里。

  一套房子,對于很多人來說,不只是一家人多年的積蓄,更是一個家庭能夠幸福的基礎。相比于區域CEO盤的高位站崗,不慎買了入坑盤更可怕,也更可恨,且無法逆轉。

  所以,還是想強調那句話:

  有些房子,不能碰就是不能碰,一碰就扎手,一針見血。

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  最近正在忙于全城密集調研,通過實地調研,我梳理出一些性價比高的樓盤,是年中買房的不錯機會,篇幅有限,加我微信,朋友圈第一條內容獲取答案。

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