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報告:中國租賃式公寓投資集中 就業區域影響分布

文章來源:中國新聞網 2019年07月05日 08:40

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  近日,《中國長租公寓行業運營情況分析報告》(以下簡稱“報告”)在京發布。報告顯示,截至2018年底,市場上活躍的公寓品牌超過80個,分布的城市數量達到44個,涉及1223座集中式公寓(約240052套)和135200套分散式公寓。

  在今天舉行的以“為美好而來,回歸生活本質”為主題的2019年《鏡度》報告發布會上,中國飯店協會公寓專業委員會與中公委租賃式公寓創新研究中心聯合發布了該報告。報告顯示,截至2018年年底,市場上活躍的公寓品牌超過80個,分布的城市數量達到44個,涉及1223座集中式公寓(約240052套)和135200套分散式公寓。

  投資布局高度集中

  報告顯示,租賃式公寓投資布局高度集中。長三角、京津冀、珠三角三個城市群的租賃式公寓供給量占全國總供給量的70.4%。其中,十個熱點城市的供給量占全國供給總量的81.7%。

  報告把這十個熱點城市分為三大類型,國家中心型城市(北京、上海)、一線價值型城市(深圳、廣州、杭州)和流量樞紐型城市(南京、武漢、成都、西安、重慶)。從每億元GDP對應的租賃式公寓數量看,部分處于經濟高速發展期的一線價值型城市、流量樞紐型城市的租賃式公寓市場還有較大發展空間。

  就業區域影響運營指標

  報告顯示,就業區域是影響租賃式公寓分布的最關鍵因素。第三產業越聚集的地區,特別是高端服務業發達地區對租賃式公寓需求越大且租金承受能力越強。國家中心型城市熱點就業區域的平均坪效均超過6元/平方米/天,其中,中關村產業園以7.37元/平方米/天的坪效位列全國熱點就業區域首位。而在流量樞紐型城市,平均坪效很難突破3.5元/平方米/天。

  從租金收入水平看,國家中心型城市單套公寓年租金收入超過43000元,高于全國單套公寓年租金收入平均值的33503元。其他熱點城市,除深圳(單套公寓年租金收入超30000元)外,單套公寓年租金收入都低于27000元。但從另一方面看,相對較低的租金收入并不代表較低的收益水平。城市發展存在差異性,無論對運營端還是資產管理端而言,因地制宜都是一個復雜的課題。

  產品線日趨豐富但產品設計同質化高

  報告顯示,租賃式公寓95%的客群是20至35歲的單身青年,其中能夠支撐高租金的群體多來自TMT行業(未來電信、媒體科技、信息技術的融合趨勢所產生的新興行業的簡稱)、金融行業和高端服務業從業人員。

  客群單一直接影響到租賃式公寓產品的定位趨同,盡管產品線日趨豐富,但從產品設計角度看差異不大。“重功能、輕裝修”是業內普遍的做法,因此導致產品設計同質化程度很高。

  從租賃式公寓的規模和戶型來看,熱點城市每座集中式公寓規模均在200套上下,主流產品為套均面積30.2平方米的開間;分散式公寓主力產品戶型平均面積18.1平方米左右。

  客源差異化細分

  報告除了對全國及十個熱點城市租賃式公寓行業運營水平進行了分析,還深入剖析了了公寓品牌的運營能力。

  報告從客源細分入手,解讀了三個具有代表性的公寓品牌的定位及運營能力,有專注于宿舍型公寓市場的安歆公寓,有以覆蓋住戶全生命周期打造多元化產品結構的灣流以及深耕發展以創業及社交為主的YOU+國際青年社區。

  行業諸多痛點亟待解決或規范

  報告指出,目前,長租公寓行業的發展已到了關鍵時期,諸多行業痛點亟待解決或規范。比如,在品牌定位層面,行業對于客源的分類缺乏統一定義,各公寓品牌理解各不相同,導致品牌的產品線定義和劃分不清晰,無法有效區隔及拓展課群;在陳品設計層面,部分公寓的產品設計與客戶需求脫節;在運營層面,品牌公寓獲客渠道仍以線下為主,線上官網、APP、微信等更多關注展示功能,而非預定功能。此外,一些品牌公寓人才儲備匱乏,員工素質參差不齊,給經營管理造成了隱患。

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