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看清個人房貸利率換“錨”信號

文章來源:中國證券報 2019年09月23日 08:41

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  央行近日發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》和《中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問》稱,為堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,對新發放商業性個人住房貸款利率進行改革。筆者認為,個人房貸利率看齊LPR,是LPR改革的組成部分之一,不能解讀為房貸降息的信號。對比當前實際執行利率,LPR設定的下限與市場水平基本一致。在“房住不炒”的大邏輯下,預計熱點城市貸款利率不會低于當前實際執行利率。

  筆者認為,首先,個人住房貸款利率換“錨”LPR,是“利率并軌”改革的一部分,不能解讀為房貸降息的信號。

  過去存貸款基準利率和市場利率的雙軌制,存在套利空間和貨幣政策傳導不暢等問題。LPR改革后,定價方式由央行公布公開市場操作利率,各報價銀行再根據該利率進行加點報價,最后由全國銀行同業拆借中心根據報價計算得出貸款市場報價利率并發布,為銀行貸款提供定價參考。LPR改革的目的在于利率定價機制更市場化,央行政策暢通傳導至貨幣市場和貸款市場。從資金端入手,引導各類資金流向實體經濟,而非房地產。從近期的監管動向看,遏制資金流向房地產意圖明顯。今年5月開始,銀行信貸、信托、境外發債、供應鏈等地產融資渠道收緊,央行召開的銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會表示“房地產占用信貸資源依然較多”。在這種大背景下,個人房貸利率調整更應視為LPR改革的一部分。

  其次,雖然新標準最低房貸利率高于舊標準的最低房貸利率,但新標準的房貸利率與目前市場實際執行房貸利率水平基本一致。

  按照中國人民銀行有關負責人的解答,定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR計算為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

  按照此前基準利率的標準,央行5年期以上貸款基準利率是4.9%,一些地區首套房貸款利率最低可打9折或9.5折,即4.41%或4.655%,低于LPR新標準的4.85%。二套房貸款利率目前實際最低標準是基準利率上浮10%,即5.39%,低于LPR新標準的5.45%。

  從目前市場上執行的房貸利率平均水平看,新標準與目前市場水平基本一致。根據融360的數據,7月重點城市首套房貸平均利率,最低城市為上海4.84%;7月二套房貸平均利率,最低城市為杭州5.42%。

  由于每個月LPR會有調整,房貸利率參考基準變為LPR,利率水平會隨著市場資金情況有所波動,但未來房貸利率下降空間不大。除了LPR的基準,人民銀行省一級分支機構,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。這意味著,房貸利率的“打折”時代已經過去,預計未來房貸下降空間不大,二套房貸利率可能會提升。

  第三,房貸利率迎來“因城施策”時代,預計新標準下熱點城市貸款利率不會低于當前實際執行利率。

  除了設定房貸利率下限外,政策還要求人民銀行分支機構及時確定當地LPR加點下限。繼土地、樓市“因城施策”之后,房貸利率也迎來“因城施策”時代。人民銀行省一級分支機構按照這一原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

  “因城施策”的邏輯是,抑制熱點城市,托底收縮型城市,平滑房地產市場周期的波動,實現平穩發展。在“房住不炒”、不將房地產作為短期刺激經濟手段的背景下,近期出現土地熱、樓市熱的部分城市,未來房貸利率不會低于當前實際執行利率,存在上調可能。

  綜上所述,央行設定下限和差異化利率政策,對炒房行為形成抑制,有利于房地產市場長期健康發展,回歸真實住房需求。

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